Levée d'option d'un immeuble sous-loué par une société civile immobilière et responsabilité du notaire

En l’espèce, une société a consenti à une société civile immobilière (SCI) un crédit-bail immobilier portant sur une parcelle de terrain sur laquelle a été édifié un bâtiment à usage industriel. Par acte authentique du 4 septembre 2008, la SCI a levé l’option du crédit-bail. Par suite, un bail commercial a été conclu entre la SCI et une autre société, bail qui s’est substitué à une sous-location conclue entre les mêmes parties.

Par acte du 27 juillet 2011, les constituants de la SCI ont demandé à bénéficier du report d’imposition de la plus-value constatée lors de la levée d’option d’achat. L’administration fiscale leur a notifié une proposition de rectification, précisant que la demande de report aurait dû être formulée dans l’acte authentique du 4 septembre 2008 constatant le transfert de la propriété de l’immeuble. Ils ont notamment assigné le notaire en responsabilité et indemnisation.

La cour d’appel, pour rejeter leurs demandes, retient que la faute du notaire est caractérisée dès lors qu’il s’est abstenu de rechercher le régime fiscal auquel était soumise la SCI et n’a pas mis ses associés en mesure de demander le report d’imposition de la plus-value conformément aux dispositions de l’article 93 quater IV du Code général des impôts. Elle ajoute toutefois que le lien de causalité entre cette faute et les préjudices subis n'est pas établi, dès lors que rien ne démontre que l’administration fiscale, si elle avait été informée de l'existence d'un bail commercial ayant opéré le transfert de propriété préalablement à l'acte authentique qui avait constaté la levée de l'option et modifié, dès sa conclusion, le régime fiscal des revenus produits par ce bail, aurait apporté une réponse favorable à une demande de report d'imposition formulée dans un acte que les parties auraient ultérieurement requis le notaire d'authentifier.

La Cour de cassation ne suit pas ici le raisonnement de la cour d’appel.

Par Marie-Claire Sgarra